亲办案例：当事人对私下产权的约定不构成“借名买房”——继母抢房大战以失败告终！ 作者：刘新勇律师     时间：2024-11-06    来源：互联网

刘新勇

    【摘要】当事人私下协议对房屋产权的约定不能推翻不动产登记机关对房屋产权的登记，不能证明存在“借名买房”的合意，对房屋的出资，亦不必然享有产权。

【关键词】借名买房、房产分割

【案由】所有权确认纠纷；

一、案情简介

1996年8月份，被告李亮入职石家庄某食品公司，1998年公司发布集资建房公告，被告李亮购买了石家庄桥西区某房屋一套（案涉房产），房屋出资款由被告父亲李某某出资。案涉房产于1999年交付，交付后一直由被告李亮及家人居住至今。2006年3月30日，案涉房产登记在被告李亮名下，后该房产又变更登记在被告李亮及妻子名下，产权一栏记载为经济适用房。2012年12月1日，原告李某某、李某果（被告继母）与被告李亮及其弟、其妹妹三人签署了《第一次家庭分单》，该分单约定案涉房产由被告李亮分得并且约定了案涉房产的所有权归原告李某某，被告李亮只有使用权。2022年左右，原告与被告李亮因赡养问题发生纠纷，以李亮不履行赡养义务为由要求收回房产。2024年6月份，被告继母、父亲将被告李亮及妻子起诉至法院请求确认案涉房产归二原告或者要求被告折价补偿，后二被告委托我作为他们的代理人，代理本案。

二、争议焦点：原被告是否构成借名买房关系？

1、原告主张：原告主张与被告存在“借名买房”关系，其主要理由是案涉房产由原告出资，案涉房产的相关原件由原告持有，《第一次家庭分单》中明确约定房屋的所有权归原告所有。

2、被告抗辩：（1）被告李亮与二原告没有“借名买房”的合意，案涉房产系被告李亮的单位集资房、为结婚购置的婚房。（2）案涉房产系其单位集资房，该房产只有本单位职工才有购买资格，二原告根本不具有购买资格。（3）案涉房产性质系经济适用房，经济适用房政策保障的是社会低收入群体的住房权利，被告李亮符合购买条件，二原告根本不具有购买资格。（4）本案实际因赡养发生纠纷，继母故意制造被告不履行赡养义务的假象，提起本案诉讼，其目的就是争夺案涉房产。

三、案件结果

法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。被告李亮系石家庄某公司的员工，案涉房产系李亮单位的集资房，诉争房屋所有权依法登记在被告李亮的名下，李亮取得了诉争房屋的所有权，其系该房屋的所有权人。现二原告主张与被告李亮之间存在房屋代持关系，但未签订任何书面协议。原告所举证据尚不足以证实双方有代持合意，被告对此予以否认，故对原告提出双方代持关系的主张，本院不予支持。

诉争房屋系李亮的职工福利分房，二原告陈述为购买该房屋进行了出资，并提交了原被告签订的家庭分单，载明被告李亮对案涉房屋具有使用权，但该房屋的实际出资行为并不必然导致对所有权的认定，自 2006 年3月31 日诉争房屋登记至本次诉讼前，二原告未对此提出异议，故签订的《第一次家庭分单》不能影响物权变动的效力，因此对二原告要求被告将案涉房产配合办理过户登记至原告名下等主张，本院不予支持。一审判决后，双方未提起上诉，最终，这场继母抢房大战，以继母败诉而告终。

三、办案感悟

1、借名买房实际是房屋登记的权利人与实际权利人不符，主张借名买房审查要点是是否存在借名买房的合意。其次，借名买房需要审查合意是否存在合法性问题，如果借名买房存在规避国家法律法规，侵害社会公共利益，借名买房不成立。

2、当事人私下协议对房屋产权的约定不能推翻不动产登记机关对房屋产权的登记，不能证明存在“借名买房”的合意，对房屋的出资，亦不必然享有产权。

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