石家庄律师告诉你：商品房买卖合同解除退房的情形 作者：刘新勇律师     时间：2017-09-11    来源：互联网

石家庄律师告诉你：商品房买卖合同解除退房的情形

当购房者与开发商签订的商品房买卖合同无法履行或者符合合同约定的解除条件时，购房者可以选择合同解除退房的方式来维护自己的权益。
      （一）、因商品房买卖合同法定解除退房的情形

  1、出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，买受人可以向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
      第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
      （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 

2、出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以向法院提起诉讼，要求确认商品房买卖合同无效或者解除商品房买卖合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
      第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
      （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 

3、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以向法院提起诉讼，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 
      第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
      （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

特别提示：出卖人必须在商品房买卖合同订立后，在未告知买受人的情况下将房屋抵押给第三人，并且由于出卖人的擅自抵押行为，导致买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现，即买受人无法取得所购房屋的所有权时，买受人才可以向法院主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。同时，买受人还可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
    若出卖人是在商品房买卖合同订立前就已经将房屋抵押给第三人的，按照本文所述第二种情况处理；若出卖人虽然是在商品房买卖合同订立后，将房屋抵押给第三人的，如果出卖人已经提前告知了买受人，或者该抵押行为并不影响买受人取得房屋所有权的，买受人不得主张解除合同，但是，由于出卖人的抵押行为，给买受人造成的损失，买受人可以向法院主张赔偿。

4、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以向法院提起诉讼，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
      第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
      （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

特别提示：出卖人是在商品房买卖合同订立后，又将房屋出卖给第三人，即我们通常所说的“一房二卖”，并且，第三人已经根据善意取得原则取得了房屋的所有权，因此，导致买受人订立商品房买卖合同的目的不能实现。在这种情况下，买受人可以向法院主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，同时，可以主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 
     5、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以向法院提起诉讼，请求解除合同和赔偿损失。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
      第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

6、房屋交付使用后，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以向法院提起诉讼，请求解除合同和赔偿损失。 
      法律依据： 
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
      第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 
      特别提示：房屋在交付使用后，因房屋主体结构以外的质量问题，造成严重影响买受人正常居住使用时，买受人可向法院主张解除合同，并要求出卖人赔偿相关损失。 

（二）、约定解除商品房买卖合同的退房情形： 
      购房人除享有以上的法定合同解除权利外，还可以通过合同约定合同解除权，从而明确解除合同和承担违约责任的条件，约定条件成立时，可以行使解除权要求退房。合同约定的方式可以是合同主条款也可以是附件或补充协议。  
      在法定解除的情形下，由于很多项目属于部门规章的规定，立法位阶较低，再加上民事契约自由原则，双方当事人在协商一致的前提下可以改变法定解除的处理方式，所以购房人在签订合同时一定要注意仔细查看合同附件和补充协议的条款，以防止对方出卖人以这种形式剥夺自己的退房权。  
      另外，对于大部分购房者来说，是倾其大半生积蓄购置新的房产或更换新的房屋，是为了创造更好的居住条件。房屋作为不动产，相邻关系尤其重要，如通风、采光、噪音、空气质量等是否达标，直接关系到购房者的切身利益。具体到双方当事人还可以约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，也可以直接对楼间距做出约定，小区绿化应达到什么样的比例，装修应符合什么样的标准，小区的公用设施应达到何种要求等等。如对方有不符合或未达标的违约情形存在，双方可以在合同中约定购房者的单方解除合同权，从而购房者有权退房并要求出卖人承担违约责任。

（三）、协议解除： 
      除了上述合同的法定解除及约定解除情形以外，当房屋买卖合同双方，在房屋买卖合同履行过程中产生重大分歧时，还可以通过协商的方式，在双方达成一致的前提下，协议解除房屋买卖合同。同时，买卖双方还应将合同解除后的责任分担问题一并协商约定清楚。

三、其他规定  
      根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：  
      （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  
      （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  
      （三）以合法形式掩盖非法目的；  
      （四）损害社会公共利益；  
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。  
      第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：  
      （一）因重大误解订立的；  
      （二）在订立合同时显失公平的。  
      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 

在房屋买卖交易中，按合同法第五十二条的规定合同无效，购买者可以请求确认房屋买卖合同无效直接要求退房，但依据合同法第五十三条规定解除合同要求退房，购房者往往很难举证，所以在签订合同时出卖人每一项口头承诺都应尽量落实到购房合同及附件、补充协议中，并经双方签字认可，这样一旦自己的期待不能实现或出卖人的承诺不能兑现，经书面约定的条件成就时，即可以要求退房，从而有效地避免损失。

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