开发商在购房者起诉后取得商品房预售预可证的，购房合同仍属于无效合同 作者：未知     时间：2021-06-30    来源：互联网

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告智高房地产在本案起诉后虽取得房屋预售许可证明，但并非诉前取得，故原告刘凯与被告智高房地产所签订的房屋认购协议应认定无效。

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀01民终851号

上诉人（原审被告）：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地河北省石家庄市桥西区新华路358号。

法定代表人：李建忠，公司总经理。

委托诉讼代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘凯，男，1986年6月22日出生，汉族，住址：河北省石家庄市栾城区。

原审被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间。

法定代表人：张雪梅，该公司经理。

上诉人河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）因与被上诉人刘凯、原审被告北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北智高房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈桂彬及张龙飞到庭参加诉讼，被上诉人刘凯、原审被告北京焦点互动信息服务有限公司经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

上诉人河北智高房地产开发有限责任公司上诉请求：一、撤销石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111号民初1472号民事判决书，并依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案中双方签订的《房屋认购协议》，虽对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但双方对商品房的办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《房屋认购协议》中均没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式商品房买卖合同时协商一致达成。其中第四条更是明确约定“甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将房屋另售。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行。”说明双方在签订房屋认购协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，因此双方签订房屋认购协议应为预约合同。而一审判决认定双方签订《房屋认购协议》属于商品房买卖合同，进而确认《房屋认购协议》无效，属于适用法律错误，望贵院予以纠正。

刘凯书面答辩称，被答辩人上诉的唯一理由是其认为《房屋认购协议》的性质是预约合同，从而认为一审判决认定《房屋认购协议》是商品房买卖合同且无效属于适用法律错误。该上诉理由是不成立的：一审判决已依据房屋买卖的事实和法律的规定明确详述了《房屋认购协议》的实质是商品房买卖合同，且判决书说理充分。一审判决认定：“本案中，原告刘凯与被告智高房地产所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否属于预约合同，本案原告刘凯与被告智高房地产签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。”双方签订的认购书中将上诉人购买房屋的具体位置包括坐落于智高.常春藤项目、A1楼号3单元101室、面积127.71平方米、单价12358.64元/平方米、房屋总价款1578322元、付款方式2017年3月27日交纳首付款318322元及余款办理按揭，并对交房日期、违约责任等做了约定。上述内容已完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的要求。并且，答辩人也是按照认购协议交纳了首付款318322元。故一审判决做的认定是严格按照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关规定来认定的，适用法律完全正确。答辩人认为，如果是预约合同，那只应是约定签订某份正式合同的双方意向，本身不包含商品房买卖合同的主要条款，因此，也就不能，也无法要求强制履行商品房买卖合同中拥有的义务。这样的合同才是预约合同。而本案认购协议的内容则是因合同的主要条款具备履行的条件，故本案房屋认购协议的实质是商品房买卖合同而非预约合同。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。

北京焦点互动信息服务有限公司未答辩。

刘凯向一审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告河北智高房地产开发有限责任公司2017年3月27日签订的《房屋认购协议》为无效合同；二、请求判令被告北京焦点互动信息服务有限公司返还原告咨询服务费10000元；三、诉讼费由两被告共同承担。事实及理由：原告于2017年3月22日向被告河北智高房地产开发有限责任公司交付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋。2017年3月27日双方签订了《房屋认购协议》，当天原告又补交了308322元首付款，之前交纳的10000元定金直接转化为首付款，即原告共交纳首付款318322元。2018年2月3日原告与被告河北智高房地产开发有限责任公司签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，当天交纳10000元定金。被告河北智高房地产开发有限责任公司从双方签订协议至原告向贵院提起诉讼之时一直未取得房屋预售许可证，被告的销售行为严重违法了国家法律的强制性规定，侵犯了原告的合法权益。被告河北智高房地产开发有限责任公司在明知没有向相关部门进行价格备案的情况下，也没有向社会公众公布商品房销售价格的情况下开始对房屋进行销售，被告的销售行为违反了国家政策规定又侵犯了原告的知情权，故此原告要求解除协议。原告于2017年3月22日与被告北京焦点互动信息服务有限公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并向其支付10000元咨询服务费，以便享受智高常春藤项目1万抵3万团购优惠。《搜狐焦点网团购优惠告知书》载明：放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费。因被告河北智高房地产开发有限责任公司未取得商品房销售许可证，房屋认购协议应为无效合同。原告不能正常取得涉案商品房所有权，给原告造成了巨大的经济损失。因此被告北京焦点互动信息服务有限公司应返还原告咨询服务费。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。

一审法院认定事实：2017年3月22日原告刘凯与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并向其支付10000元咨询服务费，告知书载明：“本人：刘凯身份证号：，自愿缴纳1万元咨询服务费，购买搜狐VIP爱家卡，成为搜狐VIP爱家卡会员，搜狐焦点网向搜狐VIP爱家卡会员提供团购优惠服务。搜狐VIP爱家卡会员在开发商指定时间内持搜狐焦点VIP爱家卡购买智高常春藤项目，享受购买开发商指定房源1万抵3万的团购优惠。本人认可：2，在签订购房合同前，本人已核实房屋开盘销售价格及优惠标准，购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的团购优惠服务提供完毕。”。2017年3月27日，原告刘凯（乙方）与被告智高房地产（甲方）签订房屋认购协议，协议约定：“一、房屋的基本情况，乙方自愿认购甲方开发的智高?常春藤项目A1号楼3单元101室的房屋，暂定建筑面积127.71平方米，单价12358.64元/平方米，房屋总价款为人民币1578322元（大写壹佰伍拾柒万捌仟叁佰贰拾贰元整）二、付款方式2、银行按揭：乙方于2017年3月27日交纳首付款计人民币318322元（叁拾壹万捌仟叁佰贰拾贰元整）；剩余房款计人民币1260000元，办理银行贷款。四、甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将房屋另售。六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。八、甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。”2018年10月19日，被告智高房地产取得涉案项目原告刘凯购买楼号的《商品房预售许可证》。

一审法院认为，本案争议的焦点是原告刘凯与被告智高房地产所签订的房屋认购协议的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告刘凯与被告智高房地产所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否属于预约合同，本案原告刘凯与被告智高房地产签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告智高房地产在本案起诉后虽取得房屋预售许可证明，但并非诉前取得，故原告刘凯与被告智高房地产所签订的房屋认购协议应认定无效。本案中原告刘凯与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》是以原告刘凯与被告智高房地产签订房屋认购协议为目的的。由于原告刘凯与被告智高房地产签订的房屋认购协议认定无效，故原告刘凯与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》的前提条件亦不存在，因此原告刘凯签订的《搜狐焦点网团购优惠告知书》应认定无效，因该合同取得的财产，应予以返还，所以对原告刘凯要求被告北京焦点公司返还咨询服务费10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下，一、确认原告刘凯与被告河北智高房地产开发有限责任公司于2017年3月27日签订的《房屋认购协议》无效；二、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后三日内返还原告刘凯咨询服务费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告河北智高房地产开发有限责任公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审查明的事实与二审查明的事实一致。

本院认为,被上诉人刘凯与上诉人河北智高房地产开发有限责任公司2017年签订的关于案涉房产的房屋认购协议，明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、房号、建筑面积、单价、总价、地下室配套、付款方式等具体内容，且被上诉人已经履行了合同中约定的相关义务，交付了首付款，原审判决认定该协议“已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”认定事实清楚，本院依法予以维持。虽然该协议第四条约定上诉人取得《房屋预售许可证》后再签订正式的《商品房买卖合同》，但仅凭该条款内容不足以改变案涉协议的性质，不足以支持上诉人关于案涉协议是预约性质合同的主张，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定认定“该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）”并无不当，对于上诉人关于原审判决“适用法律错误”的主张本院不予支持。

综上所述，河北智高房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50.0元，由上诉人河北智高房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  姜瑞祥

审判员  李淑然

审判员  黄良涛

二〇一九年二月二十七日

书记员  赵萌梅

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。