商品房买卖合同纠纷常见法律问题整理 作者：刘新勇律师     时间：2021-01-23    来源：互联网

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1、开发商未取得预售许可证明与购房者签订的合同效力如何？

答：开发商未取得预售许可证明与购房者签订的购房合同应当认定为无效合同。

2、与开发商签订购房合同并交付定金后，能否在要求返还定金？

答：购房者交付定金后，事后不想购房的无权请求返还定金；开发商违约不履行购房合同约定的义务，购房者可以要求双倍返还定金。

3、商品房销售广告和宣传资料能否作为购房者与开发商签订购房合同的内容并对双方具有约束力？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4、商品房买卖的认购协议、订购、预订等预约合同，具备什么条件可以转化为正式的商品房买卖合同？

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

5、那些情况下，购房者可以要求解除购房合同和赔损失？

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失。

（3）开发商迟延履行交付房屋的义务，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

（4）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记。

6、房屋毁损、灭失的风险何时转移？

房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

7、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额如何确定？

  （1）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　（2）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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