以案说法：“借名买房”合同的有效性 作者：未知     时间：2021-02-27    来源：互联网

裁判要旨：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告因个人征信问题，与被告被裴X涛、邦盛公司串通，用被告裴X涛名义签订的《商品房买卖合同》，规避有关贷款制度，以合法形式掩盖原告实际用款的目的，应当认定无效。

案情简介

   2010年2月，原告王X岩购买被告邦盛公司开发的罗源县蓝湾明珠X号楼X单元房屋并交纳购房款165907元，因个人征信问题，银行不予办理按揭贷款，原告在被告盛邦公司认可的情况下与被告裴松涛签订了一份《房屋购买委托协议》，将购房人变更为被告裴松涛。被告盛邦公司将原告的购房款退还原告，原告以裴松涛的名义存入123907元，被告裴XX以自己的名义与被告盛邦公司签订了合同，购房总价410907元，扣除首付款123907元，余款287000元以被告裴XX的名义办理了银行按揭贷款。购房合同约定交房时间为2010年12月31日，交房日期届满后，被告盛邦公司未能依约交房。

原告诉请

原告2011年10月19日将两被告起诉至法院，请求判令：

1、解除原告委托被告裴XX与被告盛邦公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告盛邦公司支付原告违约金XX元；3、本案诉讼费由两被告承担。

被告抗辩

被告裴XX认为诉争《商品房买卖合同》系两被告之间签订，与原告无关，原告无诉讼资格。被告盛邦公司认为原告不是诉争房屋买卖合同的相对人，且其不知道原告与被告裴XX之间的委托合同，因此，原告无权对其公司提起诉讼要求返还购房款和支付违约金。

庭审举证、质证

在庭审中原告提供了《房屋购买委托协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、销售不动产统一发票、工商银行借款凭证、现金缴纳凭证、购房发票、申请报告等证据证明原告王XX与被告裴XX之间存在“借名买房”的合同关系，并且两被告签订的《商品房买卖合同》约定的首付款由原告王XX支付。

裁判结果

  一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条（现民法典总则编第一百五十三条 ）的规定判决如下：

一、被告裴XX与被告盛邦公司签订的《商品房买卖合同》无效。

二、被告盛邦公司在本判决生效后10日内一次性返还原告王XX首付款人民币123907元。

三、驳回王XX的其他诉讼请求。

案件解析

  “借名买房”，是一方出资，以另一方的名字登记订立《商品房买卖合同》，产权也是登记在另一方名下的情况。构成“借名买房”的条件：1、实际购房人借用委托人名义购买房屋；2、实际购买人以委托人的名义登记房屋所有权；3、实际购房人一次性或分期支付给受委托人；4、实际购房人行使房屋的权利。

   “借名买房”其实是两个合同行为，一个是委托买房的合同行为，一个是被委托人以其自己的名义签订《商品房买卖的合同》行为。根据根据民法典《合同编》的规定，基于双方意思自治原则，只要不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范，合同都是有效的。任何人均有权依据《合同编》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。因此如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的“借名买房”的委托合同就是合法有效的，应具有法律效力。因此，如果是一般商品房“借名买房”行为，没有涉及到限购状况、经济适用房等对购买人资格限定的商品房买卖行为，“借名买房”的委托合同合法有效，该房屋属于“借名买房”的委托人。

法条链接：第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

来源：中国法院2013年度案例

裁判案号：（2011）罗民初字第966号民事判决书

作者：余安

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。同时，部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义，仅供参考。