以案说法：因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同？ 作者：未知     时间：2021-03-01    来源：互联网

裁判要旨

法院审理认为：原、被告签订的认购书约定剩余购房款由原告通过办理银行按揭贷款支付，但认购书签订后国家调整银行房贷政策，这是双方签订合同时无法预知的，并直接导致原告XXX无法按时取得足额贷款，以按揭贷款方式购买房屋的目的无法达到。

案情简介

2010年2月6日，原、被告签订《万豪国际公寓认购书》一份，总房款为234025元，付款方式为按揭贷款，首付款为74025元，房价余款为160000元整作银行贷款。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求实行严格的差别化住房信贷政策，规定“对贷款购买二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。”后被告通知原告办理贷款交付余款，原告以国家政策调整导致贷款不能为由诉至法院，请求解除原、被告签订的《万豪国际公寓认购书》，并返还原告所缴纳的首付款及利息。凌查，原告已拥有一处房产，坐落于盘锦市XX区西水湾。

案件焦点

本案焦点在于国家房贷政策调整能否作为解除双方签订的《万豪国际公寓认购书》的事由，被告应否返还原告所缴纳的首付款及利息。

裁判结果

法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定判决：

一、解原、被告签订的《万豪国际公寓认购书》。

二、被告XX房地产公司于本判决生效后10日内返还原告购房首付款74025元及利息。

案件解析

对于因国家房贷政策导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同的问题众说纷纭，各地法院做法不尽一致。如《房屋买卖合同》签订与国家房贷政策的调整之后，购房人在订立合同时已经获悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，其不能以无法足额获得银行贷款为由解除合同，因为此时能否获得银行足额贷款已经不是购房人无法预知的事项，属于商业风险范畴，后果应由购房人自行承担。当然，如果房屋买卖合同明确约定，购房人无法足额获得银行贷款则当事人可行使解除权的，自然从其约定。

 如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，当事人在订立合同时无法获知银行房贷政策何时出台以及具体内容，要求购房人支付更高的首付款甚至不允许购买第二套、第三套房屋并非购房人的本意，也大大超出合理预期。若仍然要求购房者依合同约定继续履行，相当于强制购房人单方承担因房贷政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益不受任何影响，甚至有所获益，则显然有失公平。此情形下可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，将银行房贷政策调整理解为不可归责于当事人双方的事由，允许当事人解除合同，以实现当事人利益平衡。

来源：中国法院2013年度案例，编写人：辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院 卫强

法条链接：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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