房产新政策和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同 作者：未知     时间：2022-08-15    来源：互联网

裁判要旨：因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。 法律咨询： https://sjzlawyerliu.66law.cn

基本案情

原告李某未满18周岁，与父亲李某龙、母亲李某明同属一户，李某家在XX市拥有3套住宅房。2011年1月15日，李某明代表李某与被告黄某玲签订一份房地产买卖合同。合同约定:“甲方黄某玲，乙方李某，丙方XX市XX区招宝山胜一方圆信息服务部。房屋位于XX市XX区三区鼓楼西路××室，总成交价135万元，乙方在2011年1月15日支付购房定金15万元，乙方待房产部门可付契税时支付给甲方120万元。合同订立后在2011年4月15日之前甲、乙双方应提供房地产过户所需的全部资料并送入交易中心。

合同签订后，李某明按期支付定金15万元，黄某玲于1月15日出具了收到定金15万元的收条。2011年2月20日，《XX市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)发布，通知规定:在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭，暂停在宁波市向其售房。2月21日晚上，原、被告双方均得知次日仍可以办理房产过户登记手续。李某明提出，提前过户的营业税由双方各承担2.5万元，黄某玲同意该提议，双方当晚约定次日办理房屋过户手续。2月22日，李某明、黄某玲前往宁波市镇海区行政服务中心办理讼争房屋的过户手续。在行政服务中心，被告黄某玲要求原告方支付剩余120万元购房款，李某明提出过几天支付，被告遂要求原告出具欠条，李某明拒绝出具欠条。为此原、被告双方发生争执，最终未能成功办理过户手续。2011年2月23日下午，《通知》在XX市XX区正式施行。

原告认为，原、被告签订的房地产买卖合同合法有效，但是由于国家政策调整，导致合同无法履行，原告有权请求解除该合同，被告收取的定金也应予全额返还。为此原告诉至一审法院，诉讼请求:(1)判令解除原、被告双方于2011年1月15日签订的房地产买卖合同;(2)判令被告返还原告定金15万元。

被告辩称:在限购政策施行之前，原、被告双方完全可以按约办理房屋过户手续，但由于原告方拒绝支付剩余120万元购房款，也不愿意出具欠条，导致讼争房屋无法过户。因此，原告不存在解除合同的理由，原告违约在先，无权要求被告返还定金。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，拉开了房地产史上最严厉的宏观调控序幕。此后，各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。2012年3月5日，XXX总理在政府工作报告中指出，房产调控进入关键时期。可以预见，在2012年乃至今后一段时期内，政府对于房地产市场的调控力度还将继续加大。随着宏观调控的继续深入，房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响，城市房屋买卖纠纷也会持续增多。在审判实践中，因房产新政引发的纠纷大体可分为两类:一类是纯粹受到房产新政影响，当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论，如《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第2条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。据此，纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的，当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为，以房产新政为由企图逃避责任。本案就是一起因买受人延迟履行后遭遇房产新政导致房屋买卖合同无法履行而引发的纠纷。房产新政和违约行为共同影响之下所引发的房屋买卖合同纠纷该如何处理，是即将要讨论的重点。

宁波市镇海区人民法院经审理认为，本案原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告李某未满18周岁，与父亲李某龙、母亲李某明同属一户，原告家庭系宁波市户籍居民家庭，在宁波市已拥有2套以上住宅房。根据《通知》规定，原告家庭系在宁波市已拥有2套以上住房的宁波市户籍居民家庭，不能在本市购房，亦不能办理房屋过户手续。因受限购政策影响，原、被告签订的房地产买卖合同自2011年2月23日下午起实际已无法继续履行。原告要求解除合同，本院依法予以支持。但是就本案而言，合同在解除之前的2011年2月22日是完全可以履行的，因原告在具备付款条件的情况下未能支付购房余款又拒绝出具欠条，导致合同最终未能履行，原告的行为构成违约。但是因为双方协商提前至2月22日办理过户手续，时间紧迫，原告一时未能备足购房余款确属情况有变所致，且被告同意原告出具欠条也就意味着同意原告稍后付款。另原告的付款义务是合同明确约定的，是一项积极义务，出具欠条只是原告对付款义务的确认，并不代表其已经履行。且若原告不出具欠条，原告的付款义务仍然可依合同来确定，故在被告允许原告2月22日之后付款且购房合同对原告的付款义务有明确约定的情况下，原告出具欠条与否意义不是很大，双方为此导致合同最终未能履行均有一定的责任，且合同最终被解除是由于限购政策的影响。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认为，被告应酌情返还原告定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、原告李某与被告黄某玲于2011年1月15日签订的房地产买卖合同于2011年6月15日解除;二、被告黄某玲于本判决生效之日起十日内返还原告李某定金人民币10万元;三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

来源：人民法院案例选 2012年第3辑(总第81辑)

刘新勇律师、石家庄房产律师  、河北三和时代律师事务所

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