开发商延期交房，购房者如何维权？ 作者：刘新勇律师     时间：2022-08-15    来源：互联网

在商品房买卖合同履行过程中，业主最关心的事情就是收房，但是开发商很少能按时交付房屋，交房日期往往是一拖再拖，打乱了那些准备结婚、生娃、孩子上学等购房者的计划。那么开发商逾期交房后，购房者如何才能维护自身利益呢？

购房者遇到了开发商逾期交房的，可以要求开发商支付逾期交房违约金，也可以要求解除合同并赔偿损失。

一、要求开发商支付逾期交房违约金。

根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。开发商延期交房不符合合同约定，购房者可以要求开发商承担违约责任。具体赔偿损失计算方式如下：

（1）购房合同对延期交房约定违约金有约的，可以依据合同主张违约金，违约金数额约定低于实际损失的可以向法院或仲裁机构请求增加违约金。

（2）购房合同对延期交房的没有约定违约金或损失计算方式的，购房者按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿损失。

二、可以要求解除与开发商的购房合同并赔偿损失。

开发商严重逾期交房，导致购房者合同无法实现的，购房者可以依据合同约定的合同解除条款以及《民法典》合同解除的相关条款解除与开发商的购房合同并有权要求开发商承担损失。

三、购房者在维权过程中的需注意事项。

1、无论是购房者向开发商主张逾期交房违约金还是主张解除购房合同，开发商通常都会以疫情、大气污染防治导致停工等属于不可抗力的理由抗辩。如果开发商提出该抗辩，你可以从以下两个方面应对。首先，大气污染和疫情等不可抗力因素导致停工的事实需要由开发商举证证明，其不能证明需要按合同承担违约责任。其次，开发商不仅要证明不可抗力因素的存在，同时还要证明停工与不可抗力因素存在因果关系，并且停工天数要具体明确。

2、购房者应当在知道或应当知道合同解除事由的一年内向法院或者仲裁机构提出解除合同的请求，否则，合同解除请求不能实现。

法条链接：《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

刘新勇律师    石家庄房产律师   法律咨询：https://sjzlawyerliu.66law.cn/

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